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  城镇化率统计公式：城镇化率=城镇人口/总人口，总人口按照非流动人口计算，只要在本地区居住半年以上，就统计为非流动人口。反之，本地人口外出半年以后，就不把其统计为本地的非流动人口)即城市非流动人口与农村常住人口之比。城镇化率通常用市人口和镇驻地聚集区人口占全部人口的百分比来表示，用于反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。

  在城市学研究中，70%的城镇化率意味着城镇化从“农民进城”的上半场，步入“人口进一步向中心城市聚集”的下半场。城市的规模效应愈加突出。当城镇化率达到70%以后，城镇化发展将由快速增长阶段进入稳定发展阶段，城乡差别会慢慢的小，城镇人口上涨的速度将逐渐趋缓，区域空间一体化更加明显。

  国家统计局日前发布多个方面数据显示，2021年末，我国非流动人口城镇化率为64.72%，比2020年末提高0.83个百分点。而2018年社科院的一份研究报告就提出，全国约70%的人口已经实际进入城镇及其周边地带，我们城镇化率已达到70%。

  如果考虑城镇化率的年龄分段，这一趋势则更明显，近日发表的《新时代的中国青年》首次公布青年非流动人口城镇化率，指出2020年青年非流动人口城镇化率达71.1%，比十年前增加15.3个百分点，高于整体非流动人口城镇化率7.2个百分点。

  虽然数据上有差异，但中国已确定进入城镇化快速地发展的尾段应该没什么疑问，根据发达国家已有的经验，城镇化率达到70%，城镇化速度会迅速减缓下来，尤其是像中国这种非移民国家，没有 较大外部人口增量，这个趋势会更加明显。

  具体到房地产，很可能是房地产投资的黄金时代已逝去，一线城市进入白银时代，其它城市进入青铜时代，甚至是黑铁时代，且不确定性增加。

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